Surface utile loi Pinel : définition et calcul pour un bien locatif à défiscaliser

Surface utile loi Pinel

Dispositif fiscal destiné à favoriser l'investissement immobilier locatif, la loi Pinel présente des règles précises d'éligibilité. Parmi les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt en tant que propriétaire, interviennent les plafonds de loyers. Ils sont définis par mètre carré de surface utile, en fonction de la zone géographique du bien et avec l'application d'un coefficient multiplicateur. La mise en œuvre de cette mesure implique donc de connaître la définition exacte de la surface utile Pinel ainsi que son mode de calcul. C'est tout l'objet de cet article.

Qu'est-ce que la surface utile Pinel d'un logement ?

Pour bien comprendre comment utiliser cette notion prévue par la loi Pinel, découvrez d'abord les différentes définitions des surfaces d'un bien immobilier. Ainsi, vous saurez calculer correctement la surface à retenir pour ce dispositif ouvrant droit à une réduction d'impôt.

Définition générale de la surface utile d'un logement

La surface utile ne considère pas que tous les mètres carrés, logement et annexes, se valent. Ainsi, la surface habitable du bien est majorée de la moitié de la superficie des annexes. C'est l'article R.331-10 du Code de la construction et de l'habitation qui en donne la définition exacte. Ces superficies complémentaires doivent présenter un usage exclusif pour l'occupant, ce qui écarte les parties communes. Elles doivent disposer en outre d'une hauteur sous plafond minimale de 1m80, comme pour l'appartement ou la maison.

En quoi la surface utile d'un logement diffère-t-elle pour la loi Pinel ?

Cette notion de surface utile sert dans les différents régimes de défiscalisation pour un investissement immobilier en neuf. Notez que dans ce cadre, la prise en compte de la moitié des surfaces annexes au logement se limite à 8 m², soit une base de 16 m² avant l'abattement de 50 %. Quant à la loi Pinel, elle comporte une définition propre des annexes comme nous le verrons dans la partie suivante.

Différence entre surface au plancher et surface habitable d'un logement

La surface au plancher d'un logement s'obtient en mesurant les espaces au sol. Pour déterminer la surface habitable, vous devez déduire de cette superficie certains éléments :

• - sous-sol, cave, garage et remise ;
• - combles non aménagés ;
• - véranda, terrasse, loggia, balcon et séchoir ;
• - locaux et dépendances communs ;
• - surfaces qui présentent une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m.
• 
  

Différence entre surface habitable et surface utile d'un bien immobilier

Contrairement à la surface habitable, la surface utile comprend certains éléments annexes à l'habitation. Ce sont des espaces complémentaires au logement et qui en améliorent son confort. Ainsi, la surface utile intègre les caves, sous-sols, remises, vérandas, loggias, séchoirs, balcons, etc. à hauteur de 50 %. C'est aussi le cas des combles et greniers aménageables et des terrasses. Toutefois, cette superficie annexe retenue peut augmenter la surface habitable au maximum de 8 m² pour les mesures de défiscalisation. 

Comment calculer la surface utile Pinel d'un bien immobilier ?

Pour respecter les règles pour votre location Pinel, vous devez connaître d'abord le plafond de loyer au mètre carré prévu pour votre zone géographique. Ensuite, vous déterminez la surface utile ou pondérée de votre logement. Commencez par calculer la surface habitable. Puis, recensez les superficies des annexes. Ces surfaces complémentaires sont retenues dans la limite de 16 mètres carrés avant l'abattement de 50 %, soit 8 m². 

Formule de calcul de la surface utile pour un logement locatif Pinel

La surface utile pour des logements dont les loyers sont plafonnés en vertu de la loi Pinel s'obtient ainsi : surface utile = surface habitable du logement + 50 % de la surface des annexes admises avec 8 m² maximum.

Particularité des surfaces annexes pour la défiscalisation du dispositif Pinel

Concernant la surface utile Pinel, la définition des annexes à retenir est spécifique et comprend tous les espaces suivants dont la hauteur sous plafond dépasse 1m80 :

• - sous-sol, cave, resserre et remise ;
• - véranda, loggia, balcon et séchoir ;
• - terrasse à l'étage ou construite sur un ouvrage enterré ou semi-enterré, mais en respectant la limite de 9 m² ;
• grenier et combles aménageables.

En revanche, la loi Pinel exclut les annexes suivantes de la surface utile :

• - garage ;
• - place de stationnement ;
• - terrasse en rez-de-jardin ;
• - jardin. 
• 
  

Surface utile Pinel : exemple de calcul pour un appartement ou une maison

Prenons le cas d'une maison avec une superficie au plancher de 120 m², dont 15 m² de combles aménageables, mais non aménagés. Ce logement comporte également une place de stationnement. Son sous-sol de 25 m² dispose d'une hauteur sous plafond supérieure à 1m80. Le bien immobilier bénéficie d’une terrasse en rez-de-jardin de 20 m². Voici les étapes du calcul :

• surface habitable = 120 m² - 15 m²-25 m², soit 80 m², les combles non aménagés et la cave en sous-sol étant exclus contrairement à la surface au plancher ;
• calcul de la superficie annexe admise avant abattement = combles aménageables 15 m² + cave 25 m² = 40 m² ;
• superficie des annexes retenue = 16 m², car c'est le plafond prévu pour la loi Pinel ;
• surface utile Pinel = surface habitable (80 m²) + annexe (50 % x 16 m²=8 m²) = 88 m².

Avec ces informations relatives aux surfaces d'un logement, vous savez comment déterminer la surface utile en loi Pinel et donc respecter le plafond de loyer. Vous recherchez un programme immobilier correspondant à ce dispositif de défiscalisation ? Découvrez notre sélection de logements neufs par région en France.