Depuis janvier 2023, le dispositif Super Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition ou la construction d'un logement, destiné à la location. En vigueur en France dans des zones où le marché immobilier reste tendu, le dispositif entend relancer l'investissement locatif. Cependant, cette nouvelle mouture de la loi Pinel exige que les logements respectent de nouveaux critères environnementaux et de confort.
La nouvelle loi Super Pinel, également nommée Pinel+, est une prolongation de la loi Pinel qui date de 2014. À l'époque, ce dispositif de défiscalisation avait une double ambition. D'une part, créer des logements à louer dans des zones où la demande et l'offre immobilières sont déséquilibrées. D'autre part, permettre aux acquéreurs d'un logement neuf d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en cas d'investissement dans l'immobilier locatif.
La loi Super Pinel reprend tous les critères de la loi Pinel. Le dispositif fiscal est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs. Il concerne les logements neufs et ceux à construire. Le dispositif Pinel s'applique aussi aux appartements dans l'ancien faisant l'objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou aux locaux transformés en logement d'habitation.
Le logement doit être situé dans trois zones déterminées par la loi Pinel. Le marché immobilier y est très tendu. La zone A englobe les grandes villes comme Montpellier ou Fréjus. La zone Abis concerne Paris et sa périphérie. Enfin, dans la zone B1, on retrouve les agglomérations de plus de 250 000 habitants telles Strasbourg ou Bordeaux.
La loi Pinel oblige l'investisseur à louer le logement dans l'année qui suit son achèvement. La durée de la mise en location peut être de 6, 9 ou 12 ans. Les locataires doivent faire usage du logement en tant que résidence principale.
Les investisseurs ne peuvent acquérir que deux logements par an dans le cadre du dispositif Super Pinel. Le montant de l'investissement est plafonné à 300 000 euros et à 5 500 euros par mètre carré. L'investisseur peut bénéficier d'un avantage fiscal de 6 000 euros par an maximum.
En avril 2023, les avantages fiscaux de la loi Pinel ont été revus à la baisse. Les taux de réduction d'impôts sont passés de 12% à 10,5% pour 6 ans de location; de 18% à 15% pour 9 ans de location et de 21% à 17,5% pour 12 ans de location.
Mais l'effet de la crise a poussé le gouvernement à adopter un nouveau dispositif pour prendre le relais de la loi Pinel : le Super Pinel. La loi Super Pinel maintient les taux de réduction d'impôts antérieurs (12, 18 et 21%) si les logements respectent des critères supplémentaires.
Le dispositif Super Pinel ajoute des exigences environnementales (performance énergétique, DPE, performance thermique) et de confort (surface minimale) à respecter.
Le nouveau dispositif Super Pinel impose aux logements d'être conformes aux dernières normes environnementales. Les appartements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les appartements rénovés achetés en 2023-2024 devront atteindre la classe B du DPE. L'objectif est de réduire l'impact carbone des immeubles collectifs et d'améliorer les performances thermiques.
Les logements éligibles au dispositif Super Pinel se veulent plus confortables. L'investissement dans un logement de qualité permet aux investisseurs de se forger un patrimoine. Les locataires, eux, bénéficient d'une résidence offrant une meilleure qualité de vie.
Elle dépend du nombre de pièces du logement éligible au dispositif Super Pinel. Pour un T1 (une pièce), la surface habitable minimale doit être de 28 m2; pour un T2 (deux pièces), 45 m2; pour un T3 (trois pièces), 62 m2; pour un T4 (quatre pièces), 79 m2 et pour un T5 (cinq pièces), 96 m2.
Pour entrer dans le dispositif Super Pinel, les logements devront obligatoirement avoir un espace extérieur privatif ou à jouissance privative. Il y a une surface minimale à respecter là aussi : 3 m2 pour un appartement T1 ou un appartement T2; 5 m2 pour les T3; 7 m2 pour les T4 et 9 m2 pour les T5. Le dispositif exige aussi que les logements T3, T4 et T5 bénéficient d'une double exposition au soleil.
En plus des exigences environnementales et de qualité de vie, le dispositif Super Pinel détermine des plafonds à ne pas dépasser : de ressources pour les locataires et de loyers pour l'investisseur. Ce sont ceux de la loi Pinel.
La composition du foyer et la zone où se situe le logement déterminent les plafonds de ressources à respecter dans le cadre du dispositif Super Pinel.
Composition du foyer | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | ||||
Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | ||||
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | ||||
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | ||||
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
Lorsqu'ils mettent leur logement en location avec le dispositif Super Pinel, les propriétaires prennent l'engagement de respecter des plafonds de loyer. Cela garantit que le logement est accessible à des foyers aux revenus modestes. Voici le tarif à ne pas dépasser :
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |||
17,62€/m2 | 13,09€/m2 | 10,55€/m2 |
Depuis janvier 2023, le dispositif Super Pinel cohabite avec le dispositif Pinel qu'il remplacera en 2025. Plus contraignant, il exige que les logements respectent des normes environnementales et de qualité. En contrepartie, les taux de réduction d'impôts sont plus intéressants. Ils le sont d'autant plus que la diminution progressive des taux de la loi Pinel a été actée jusqu'à disparition du dispositif.
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