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28.08.23

Amortir ses dépenses de travaux grâce au statut de LMNP

Découvrez les règles et les avantages de l'amortissement des travaux en LMNP.

Amortir ses dépenses de travaux grâce au statut de LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est très plébiscité dans le monde de l'investissement locatif. Pourquoi ? Parce qu'il réserve toute une série d'avantages au propriétaire d'un logement meublé. Parmi eux, la déduction de l'amortissement sur les revenus locatifs. Résultat : une fiscalité avantageuse avec une imposition des loyers favorable et des dépenses mieux maîtrisées.

Mais alors, quel est le réel impact de l'amortissement sur la fiscalité de LMNP ? D'ailleurs, comment procéder à la déclaration et à la déduction du montant des dépenses ? Découvrez le fonctionnement et les avantages de l'amortissement en LMNP.

Le fonctionnement de l'amortissement sous le statut de LMNP

L'amortissement est un mécanisme comptable. Celui-ci permet de compenser la dépréciation d'un bien immobilier et de ses composants à cause de leur usure normale au fil du temps. En ce sens, l'amortissement représente une charge comptable fictive. Elle vient en déduction de vos recettes locatives, pendant une certaine durée. Résultat : l'impôt sur vos loyers est diminué. 


Les différents types d'amortissement pour le loueur meublé non professionnel


Si vous proposez un logement meublé à la location sous le statut de LMNP, trois types d'amortissements s'offrent à vous. D'une part, il est possible d'amortir le prix des travaux réalisés dans le bien immobilier. D'autre part, il existe un amortissement pour les meubles. Enfin, c'est toute la valeur du logement qui peut bénéficier d'un amortissement.

En revanche, le terrain compris avec votre logement est exclu de toute possibilité d'amortissement. Sur ce point, le service des impôts considère que ce type de bien immobilier ne perd pas de valeur avec le temps et n'est pas confronté à la même usure qu'un bâtiment.  


Le mode de calcul de l'amortissement sous le statut de LMNP


Le calcul de l'amortissement s'effectue par année et par composant. Pour commencer, la valeur totale du bien est répartie entre différents composants, tels que l'installation électrique, le gros œuvre ou les agencements intérieurs. Ensuite, une durée d'amortissement spécifique est prévue pour chaque poste. 


La limite de l'amortissement en LMNP : le déficit fiscal impossible


D'un point de vue fiscal, la déduction de l'amortissement est limitée. En effet, le montant des amortissements ne peut en aucun cas générer un déficit. Cela signifie que l'amortissement doit être compris entre la somme des loyers et le montant des charges déductibles.

Dans ce cas, que faire si le montant de vos charges déductibles atteint le total de vos revenus locatifs pour cette année ? Différer l'amortissement. Celui-ci peut, en effet, être reporté sur les années suivantes, sans limitation de durée.

LMNP : l'impact du régime fiscal sur l'amortissement des travaux

Attention, il existe deux régimes fiscaux différents pour exercer une activité locative sous le statut de LMNP. Le choix de votre régime fiscal détermine votre éligibilité au dispositif de l'amortissement, que ce soit pour les travaux, les meubles ou le bien immobilier dans son ensemble. 


Le régime fiscal micro-Bic sous le statut de LMNP


Si vous décidez d'opter pour le régime fiscal micro-Bic, un abattement de 50 % est appliqué sur vos loyers avant imposition. En d'autres termes, les impôts ne sont calculés que sur la moitié de vos revenus locatifs. Ce taux est porté à 71 % pour les meublés de tourisme. En revanche, le régime fiscal micro-Bic ne vous permet pas de déduire l'amortissement des travaux, du mobilier ou du bien immobilier. 


Le régime fiscal au réel sous le statut de LMNP


Vous l'avez compris, c'est bien le régime fiscal au réel qu'il faut choisir pour déduire l'amortissement de vos travaux, des meubles et de votre logement sous le statut de LMNP. Au-delà de l'amortissement, ce régime fiscal vous permet de déduire un ensemble de charges des revenus de votre location meublée. La déduction concerne les charges courantes liées à la possession et à la location de votre logement meublé. Il peut aussi s'agir des intérêts de l'emprunt ayant financé votre achat immobilier. 

Amortissement en LMNP : la différence entre les charges déductibles et les dépenses amortissables

Il est essentiel de bien comprendre la différence entre les charges comptables et les dépenses amortissables. Une charge comptable concerne les dépenses effectuées dans le cadre de l'entretien de votre bien immobilier. Autrement dit : ce n'est pas une immobilisation au sens comptable. De ce fait, ce type de charge n'est déductible de vos recettes que sur une année et en une seule fois, même si la charge et sa déductibilité reviennent chaque année.

D'un autre côté, les amortissements représentent des dépenses qui concernent et impactent directement la valeur globale de votre bien immobilier. Nous pouvons alors citer les dépenses d'agencement ou de travaux, par exemple. Charges comptables ou dépenses amortissables, ces coûts viennent en déduction de votre revenu locatif imposable. En revanche, le calcul de l'amortissement s'étale sur plusieurs années. 

L'amortissement des travaux d'une location meublée sous le statut de LMNP

Vous souhaitez amortir les travaux réalisés dans votre location meublée ? Pour cette démarche, deux conditions s'imposent. La première concerne le prix des travaux. En effet, pour entrer dans le cadre de l'amortissement, les dépenses de travaux doivent être supérieures à 600 € TTC.

La seconde obligation se rapporte à la date des travaux dans le bien immobilier. Ces travaux doivent avoir lieu après votre déclaration d'activité en tant que loueur meublé non professionnel. Toutefois, cette condition ne s'applique pas pour les travaux de réhabilitation ou de rénovation destinés à permettre la mise en location du logement.


Les dépenses concernées par l'amortissement des travaux en LMNP


Vient ensuite une question capitale : quel type d'investissement en travaux peut-on amortir dans le cadre d'une location meublée en LMNP ? Dans la liste des dépenses de travaux éligibles à l'amortissement, on retrouve les travaux d'électricité, la maçonnerie, la peinture, les parquets, la cuisine, les revêtements de sols et la plomberie. Voilà de quoi donner une belle allure à votre logement meublé et un nouvel élan pour le montant de vos loyers.


La durée de l'amortissement selon le type de dépenses


La durée d'amortissement des travaux dépend de chaque type de dépenses. Voici un tableau à enregistrer dès maintenant pour retenir la durée d'amortissement de chaque investissement en travaux. 


Dépenses de travaux


Durée d'amortissement


Revêtements de sols


5 ans


Travaux de plomberie


10 ans


Cuisine


10 ans


Travaux de peinture


10 ans


Parquets


15 ans


Travaux de maçonnerie


15 ans


Travaux d'électricité 


20 ans


Exemple de calcul de l'amortissement des travaux d'une location meublée en LMNP

Rien de tel qu'un exemple pour bien comprendre le calcul de l'amortissement des travaux dans une location meublée sous le statut de LMNP. Vous réalisez des travaux de plomberie dans votre bien immobilier pour un prix de 6 000 €. L'amortissement de ces travaux est donc de 600 € annuels pendant 10 ans. À noter que si votre investissement intervient en cours d'année, un calcul au prorata temporis doit être effectué la première année.

Les autres types d'amortissements avec le statut de LMNP

Les dépenses de travaux ne représentent qu'une partie de l'amortissement déductible de vos loyers. Il existe également l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Voyons comment procéder pour optimiser davantage votre fiscalité de LMNP.


L'amortissement du bien immobilier en LMNP pour une fiscalité avantageuse


L'amortissement de votre bien immobilier se répartit entre différents éléments. Il s'agit de la toiture, du gros œuvre, de l'étanchéité, de l'installation électrique, des agencements intérieurs, des aménagements extérieurs et des ascenseurs. Chaque composant occupe une part spécifique dans la valeur du bien et comporte une durée d'amortissement qui lui est propre.


L'amortissement du mobilier d'une location meublée en LMNP


Concernant l'amortissement du mobilier, c'est le même principe que pour les travaux. Les dépenses sont déductibles par catégories. Chaque poste comprend une durée d'amortissement spécifique. Parmi les éléments amortissables, nous pouvons citer le matériel électrique ou informatique, le mobilier à proprement parler, la literie et l'électroménager.

Vente du bien immobilier : l'impact de l'amortissement sur le calcul de la plus-value

Le statut de LMNP étant par définition non professionnel, l'amortissement n'a aucune conséquence sur le calcul de la plus-value. Elle correspond donc à la différence entre le montant de la vente et celui de l'acquisition. L'imposition suit le régime des particuliers, avec un taux forfaitaire et des prélèvements sociaux. Un abattement est appliqué. Son taux dépend de la durée de détention du bien immobilier. 

L'avantage principal de l'amortissement des travaux en LMNP ? Les économies d'impôt. Voilà un atout majeur qui fait de la location meublée un investissement locatif rentable. Malgré tout, la déduction des amortissements représente un dispositif comptable complexe. N'hésitez pas à vous faire accompagner lors de la déclaration de revenus de votre activité de loueur meublé non professionnel.

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