L’emplacement du logement, un critère-clé
Le dispositif Pinel permet de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf collectif avec une réduction d’impôt à la clé, sous conditions. Il peut s’agir également d’un logement ancien dans un immeuble collectif avec travaux de rénovation (ces derniers doivent alors constituer au moins 25% du coût total de l’opération) ou de réhabilitation. Il peut s’agir encore d’un local transformé en logement. Le Pinel est réservé aux zones locatives tendues (A, Abis, B1).
Le dispositif Denormandie se limite, lui, aux investissements dans l’ancien (appartements et maisons) avec des travaux d’amélioration ou dans un local transformé en logement. Les travaux doivent également représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Le logement doit se situer dans une commune labellisée « Cœur de ville » ou faisant l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), ou encore dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important.
Bien évaluer l’attractivité du quartier
Pour choisir son programme, il est essentiel de s’assurer que l’emplacement du bien réponde à la demande locative. La qualité de vie dans le quartier, et les conditions de sécurité, doivent en effet pouvoir satisfaire les attentes des futurs occupants. Infrastructures de transport et richesse du bassin d’emploi sont d’autres critères de choix essentiels pour les futurs locataires.
La proximité des espaces verts, des infrastructures de loisirs et des commerces le sont également. Enfin, selon la taille du logement, la situation du programme par rapport aux crèches et aux écoles est un autre aspect clé.
L’adéquation du programme face au marché local
Pour bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds réglementaires. En effet, tous deux visent à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. De fait, des plafonds de loyer au mètre carré sont également à respecter.
Renseignez-vous sur la demande locative locale pour savoir si elle est en adéquation avec ces conditions d’éligibilité, et avec vos objectifs de rentabilité pour votre investissement locatif.
Les perspectives de revente
Pour choisir son programme Pinel ou Denormandie, penser location ne suffit pas. La future revente du bien est un autre aspect à prendre en compte. En effet, dans un immeuble neuf, les propriétaires bailleurs dans le cadre du dispositif Pinel peuvent être plus nombreux que les propriétaires occupants. Or, tous ces propriétaires investisseurs pourraient souhaiter vendre leurs biens au même moment, lors de l’extinction du dispositif fiscal. Dès lors, plusieurs biens pourraient alors se trouver mis en revente en même temps, ce qui pourrait peser sur les prix.
Il est donc utile de se renseigner sur l’évolution de la demande en fonction de la durée d’engagement à louer. Ce dernier peut être de 6, 9 ou 12 ans, avec des taux de réduction d’impôt différents à la clé. Ces derniers sont consultables sur le site service-public. Ainsi, pour évaluer l’attractivité de la commune à long terme, les perspectives d’activité économique et l’évolution des infrastructures sont à connaître. Il est utile, à cet égard, de connaître les projets de la Mairie.
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