Bien immobilier : comment le mettre en location

La mise en location d’un bien immobilier demande du temps. De la sélection du candidat locataire à la stratégie d’investissement à appliquer, il est important de bien préparer sa location. Ainsi, il peut être préférable d’être entouré d’experts avant de se lancer. Etre conseillé par une personne avisée permet de profiter des derniers dispositifs d’investissement locatif car ces derniers changent souvent d’une année sur l’autre.

Location : site d’annonces ou professionnels ? 

Investir dans l’immobilier suppose un minimum d’engagement de la part d’un particulier, surtout s’il souhaite se charger de la gestion locative du bien immobilier lui-même. Il devra s’occuper de la rédaction de l’annonce, de trouver le site sur lequel la déposer, de prendre les photos, de réceptionner les candidatures, de faire l’état des lieux et de rédiger le bail. Ces activités étant souvent chronophages il est intéressant de passer par un professionnel de l’immobilier. 

Altarea gestion immobilière par exemple se propose de gérer l’ensemble de ces étapes et plus encore pour le compte du bailleur et cela pour 5,50% HT du montant du loyer Charges comprises (ou 6.60% TTC). Cette somme est déductible au titre des charges des revenus fonciers du propriétaire. 

Location vide ou location meublée

Pour la location deux options sont possibles : la location vide et la location meublée. La location vide est la plus courante et permet une gestion simplifiée du bien immobilier. Le bail engage le locataire sur 3 ans et l’entretien du logement lui revient. Le régime fiscal microfoncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers à l’année ne dépassent pas les 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Si les charges du bailleur sont supérieures à 30%, il peut opter pour le régime réel, permettant de déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus fonciers. 

Pour augmenter sa rentabilité locative, il peut être intéressant de louer le bien en meublé. Les loyers sont généralement 10% plus élevés que dans une location vide. Cependant au moment de l’achat l’investisseur doit dépenser quelques milliers d’euros supplémentaires pour équiper son bien immobilier pour qu’il entre dans la catégorie des logements meublés. La loi énonce une liste précise d’éléments à mettre à la disposition du locataire. L’investisseur peut néanmoins bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et amortir l’ensemble du mobilier s’il choisit de déclarer ses revenus au régime réel. Dans le cas contraire, il profite d’un abattement fiscal de 50% sur les recettes de ses loyers. 

Location : de nombreux dispositifs existent

Dans l’immobilier neuf, il est possible de recourir à certains dispositifs d’investissement locatif. Ces derniers permettent de réduire le niveau de son imposition tout en profitant de revenus complémentaires. Parmi les aides accessibles on trouve le dispositif Loi Pinel. En louant un bien immobilier neuf en zone tendue dont le prix d’achat est égal ou inférieur 300 000 € ou 5 500 €/m², un investisseur profite de baisse d’impôt de l’ordre 12%, 18% ou 21% à condition de mettre le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les loyers sont plafonnés tout comme les conditions de ressources du futur locataire. 

D’un autre côté, l’investisseur peut recourir au Dispositif Censi-Bouvard dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en résidence gérée (étudiante, senior, Ephad). Il profite alors d’une baisse d’impôt de 11% de la valeur du bien dans la limite de 300 000 € étalée sur 9 ans. Ce dispositif est encore en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.