Taux d'usure 2022 : définition, calcul, fonctionnement

Si le taux d’usure est une protection contre d’éventuels abus, son niveau actuel est pour beaucoup décorrélé des taux de crédit immobilier. De quoi exclure de nombreux candidats à l’achat. Cependant, des solutions existent pour emprunter malgré tout.

Qu’est-ce que le taux d’usure ? 

Il s’agit du taux maximum tout compris que peuvent mettre en pratique les établissements bancaires. Il prend en compte le taux, l’assurance et la garantie du prêt. Son niveau est fixé par la Banque de France, tous les trimestres. En octobre 2022, le taux d’usure est de 3,03 % pour un prêt à taux fixe signé sur une période de 10 et 20 ans. De 3,05 % pour un taux fixe sur une période d’emprunt de 20 ans et plus. De 3,40 % pour les prêts relais. Et de 2.92 % sur les prêts à taux variable. Les banquiers ne respectant pas ces plafonds risquent des peines de deux ans d'emprisonnement et une amende de 300 000 €.

Des clients exclus du marché du crédit 

Mais dans ce contexte inflationniste et de hausse de taux, ce mécanisme qui sert, à l’origine, à protéger les emprunteurs d’éventuels abus, se retourne contre eux. Car aujourd’hui, les seuils fixés semblent peu adaptés à l'évolution des taux de crédit immobilier qui progressent de mois en mois. 

Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédit immobilier sont estimés en moyenne à 1,82 %, toutes durées confondues hors frais d’assurances. Mais une fois ajouté le montant de l’assurance et les garanties du prêt ou encore les frais de dossier, beaucoup de candidats à l’emprunt se retrouvent à dépasser le niveau du taux d’usure. Cela les exclut du crédit immobilier.

Si la grande majorité d’entre eux sont des primo-accédants ne disposant pas d’un apport suffisant, les acquéreurs âgés ou en mauvaise santé, qui voient le coût de leurs assurances majoré, sont également concernés. Selon un sondage réalisé en juillet 2022 par Ipsos et publié par la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers, 45 % des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés.

Quelles solutions pour emprunter malgré ce point bloquant ?

Néanmoins, il existe toujours des solutions pour obtenir un prêt et profiter ainsi de taux toujours très bas. Les emprunteurs peuvent, par exemple, augmenter le montant de leur apport personnel en sollicitant des membres de leur famille ou en puisant dans leur épargne disponible. C’est le cas de celles et ceux ayant souscrit à une assurance-vie. Si le contrat de l’épargnant à plus de 8 ans, il bénéficie d’un abattement de 4 600 € par an sur la part d’intérêt qu’il retire au cours de l’année. Le plafond pour un couple est lui de 9 200 €. 

Autre option, souscrire à une assurance emprunteur moins chère, dans un autre établissement. La Loi Lemoine votée en février 2022, autorise tous les emprunteurs à changer à tout moment d’assurance pour leur prêt immobilier. 

Les acquéreurs peuvent aussi se tourner vers les prêts à taux variables. Mais ces prêts dont le taux n’est pas fixé à l’avance font peser un risque. Il est donc préférable de bien mûrir sa décision et d’être conseillé si l’on souhaite faire ce choix. Enfin, pour les plus patients, ils peuvent toujours attendre le 1^er janvier 2023 avant d’emprunter pour profiter de la remontée des taux d’usure par la Banque de France.