Le particulier qui présente une activité de location meublée peut dans certains cas être soumis au régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). Lors de la cession de son bien immobilier, la plus-value en LMNP suit la fiscalité des particuliers.
Commençons par analyser ce qui distingue le régime LMNP de celui appelé LMP (loueur en meublé professionnel). C'est cette classification qui permet de déterminer ensuite comment fonctionne la fiscalité en cas de plus-value lors de la cession.
L'article 155, IV du Code général des impôts définit la notion d'exercice à titre professionnel pour la location en meublé (LMP). 2 conditions sont à respecter :
- les recettes réalisées par l'activité de location, par année doivent dépasser 23 000 euros par foyer fiscal ;
- ces recettes locatives doivent excéder les revenus du même foyer fiscal pour les catégories traitements et salaires, bénéfices non commerciaux (BNC), agricoles (BA) et industriels et commerciaux (BIC).
C'est donc le régime des plus-values des particuliers qui s'applique. La plus ou moins-value correspond à la différence entre le prix de cession et celui de l'acquisition du logement meublé cédé.
Référez-vous toujours aux données spécifiées dans l'acte notarié. En tant que vendeur, vous effectuez certains ajustements sur le prix de cession mentionné :
déduction sur la base de justificatifs des frais liés à la cession (mainlevée d'une hypothèque, frais d'établissement des diagnostics obligatoires, commission éventuelle de l'agent immobilier, etc.) ;
ajout des éléments prévus dans l'acte comme la perception d'indemnités par le vendeur.
Partez du prix d'acquisition qui figure dans l'acte notarié. Si vous détenez les justificatifs, vous pouvez alors ajouter les indemnités et charges versées au moment de l'achat au vendeur. Vous avez aussi la faculté d'inclure les frais d'acquisition. Ce sont les frais de notaire, la TVA et les droits d'enregistrement. En l'absence de justificatifs, c'est un forfait de 7,5 % du montant de l'achat qui est retenu.
Additionnez aussi les frais de construction ou d'agrandissement réalisés par des entreprises et justifiés. Pour des biens de plus de 5 ans, l'ajout d'un forfait de 15 % du prix d'acquisition est possible. Enfin, tenez compte des frais de mise en place de la voirie et des réseaux pour un terrain à bâtir.
Lorsque le bien est acquis à titre gratuit ou résulte d'une donation voire d'une succession, c'est la valeur vénale mentionnée dans l'acte ou dans la déclaration de succession qui sert de base au calcul. En cas d'acquisition en viager, c'est la valeur en capital de la rente sans compter les intérêts qui permet de déterminer la plus-value.
Vous obtenez ainsi le montant de la plus-value voire de la moins-value si le prix de cession reste inférieur au coût d'acquisition. Toutefois, la plus-value LMNP bénéficie de 2 systèmes d'abattement afin de tenir compte de la durée de détention lors de la revente.
Pour l'impôt sur le revenu, le particulier soumis au régime LMNP bénéficie d'un abattement sur sa base d'imposition. Il défalque 6 % par année de détention de la 6e à la 21e. Ensuite, il déduit 4 % pour la 22e année. Ainsi après 22 ans, la plus-value en LMNP bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur le revenu.
Pour la détermination des prélèvements sociaux qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu, les abattements diffèrent. Vous réduisez la base de la plus-value de 1,65 % par année à partir de la 6e jusqu'à la 21e. Ensuite, vous défalquez 1,60 % la 22e année et enfin 9 % pour chaque année suivante. Après 30 ans, la plus-value en LMNP est donc exonérée.
Si l'acquéreur prend l'engagement de détruire des constructions existantes pour rebâtir des logements dans des zones spécifiques, le vendeur peut bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 %. Ces zones dites tendues correspondent aux zones A et A bis mentionnées au Code de la construction et de l'habitation, à l'article R.305-1.
En tant que propriétaire, vous détenez un appartement loué en meublé et acheté en 2010 pour 100 000 euros. Les frais d'acquisition s'élevaient à 7 500 euros et vous avez réalisé des travaux de rénovation de 20 000 euros. En 2023, au terme de 13 ans de détention, vous le revendez pour un prix de 180 000 euros mentionné dans l'acte. Les diagnostics exigés lors de la vente s'élèvent à 500 euros. Voici la décomposition de la plus-value imposable :
prix de cession à retenir : 180 000 - 500 = 179 500 euros ;
prix d'acquisition à utiliser : 100 000 + 7 500 + 20 000 = 127 500 euros ;
plus-value avant abattement : 179 500 - 127 500 = 52 000 euros ;
abattement pour l'impôt sur le revenu pour 13 années de détention, soit (13 X 6 % x 52 000) =40 560 euros, ce qui donne une plus-value taxable 11 440 euros ;
abattement pour les prélèvements sociaux de (1,65 % x 13 x 52 000) = 11 154 euros, ce qui conduit à une plus-value taxable de 40 846 euros.
Vous savez maintenant déterminer le montant imposable. Voici les taux à appliquer pour obtenir l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Le taux d'imposition pour les plus-values privées s'élève à 19 %. Dans notre exemple de revente d'un appartement acquis en 2010, le montant de l'impôt sur le revenu s'élève à : 11 440 euros X 19 % = 2 173 euros.
Toutefois, une taxe additionnelle s'applique aux plus-values supérieures à 50 000 euros. Elle fluctue entre 1 % et 2 % en fonction du montant de la plus-value. Pour une simulation, utilisez le formulaire n° 2045-IMM-SD.
Les prélèvements sociaux correspondent à 9,9 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 4,5 % de prélèvement social, 0,3 % de contribution additionnelle et 2 % de prélèvement solidarité. Le total s'élève donc à 17,2 %. Dans notre exemple précédent, le montant à payer se monte donc à (40 846 euros X 17,2 %) = 7 025 euros.
En dehors de la durée de détention, certaines situations spécifiques permettent d'exonérer totalement la plus-value. Citons l'expropriation ou un immeuble ayant subi un sinistre. C'est également le cas pour un propriétaire retraité ou invalide qui présente de faibles revenus. En cas de doute, vérifiez auprès d'un notaire ou d'un spécialiste de l'immobilier comme Pitch Immo.
Même en régime LMNP, une moins-value immobilière ne peut pas venir en diminution des revenus imposables du particulier. Ainsi, cette moins-value n'est pas imposable. Toutefois, déclarez-la afin de disposer d'un suivi dans le temps. En effet, la moins-value réalisée sur la vente d'un logement loué meublé peut s'imputer sur toute autre plus-value immobilière d'un particulier réalisée dans les 10 ans suivants.
Avec ce guide sur les plus-values en tant que loueur d'un meublé non professionnel, vous pouvez désormais estimer l'impôt et les prélèvements sociaux en cas de revente d'un bien. C'est également intéressant si vous réfléchissez à un tel investissement immobilier pour de la location. N'hésitez pas à solliciter nos experts. Ils vous apporteront leurs meilleurs conseils fiscaux et vous aideront à identifier les biens meublés adaptés à votre projet de gestion locative.
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