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25.09.23

Donation d'un bien immobilier en nue-propriété : avantages et calcul des droits

Découvrez comment calculer ses droits de donation.

Donation d'un bien en nue-propriété

Propriétaire d'un logement, vous vous questionnez sur les droits de succession à payer pour vos enfants ? Ce que vous souhaitez, c'est leur épargner une fiscalité trop élevée lors de votre décès. Bonne nouvelle ! Il existe un dispositif qui permet d'anticiper la transmission de votre patrimoine : la donation en nue-propriété.

Quels sont les avantages de ce dispositif pour le donateur et le donataire ? Comment se calculent les droits de donation ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la donation d'un bien immobilier en nue-propriété.

Démembrement de propriété : le fonctionnement de la donation en nue-propriété

La donation en nue-propriété est un acte qui se réalise auprès d'un notaire. Il consiste à opérer le démembrement de propriété d'un bien immobilier. Concrètement, la pleine propriété du logement est divisée en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. Lorsque vous réalisez une donation en nue-propriété, vous transmettez la nue-propriété de votre maison à la personne de votre choix, appelée donataire. De votre côté, en tant que donateur, vous devenez l'usufruitier du logement. 


Usufruitier et nu-propriétaire : le rôle de chacun lors d'un démembrement de propriété


En tant qu'usufruitier, vous conservez la jouissance du bien. Cela signifie que vous êtes en droit de l'habiter ou de le louer. Si vous décidez de le proposer à la location, c'est vous qui percevez les revenus locatifs. C'est également vous qui payez chaque impôt relatif au bien immobilier, que ce soit la taxe foncière ou l'impôt sur vos revenus locatifs. 

Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie du droit de disposer du bien. Il recouvre la pleine propriété du bien immobilier lors de l'expiration de l'usufruit, généralement au moment du décès de l'usufruitier. 


Le dispositif de la réversion d'usufruit lors de la donation en nue-propriété


La réversion d'usufruit est une clause qui peut être ajoutée par le notaire dans l'acte de donation en nue-propriété du bien immobilier. Bien souvent, cette clause est utilisée au profit du conjoint du donateur. En effet, elle permet au conjoint survivant de récupérer l'usufruit du donateur. Ce n'est qu'après le décès des deux conjoints que le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du logement.

Donation en nue-propriété : les avantages pour la transmission du patrimoine

Les donations en nue-propriété présentent de nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité. C'est donc un excellent moyen d'assurer la transmission de son patrimoine de son vivant. De plus, la valeur prise par le bien immobilier entre la date de donation et la date de recouvrement de la pleine propriété n'est pas taxée. Le démembrement de propriété prend alors la forme d'un investissement rentable.  


Donation en nue-propriété : la diminution des frais de succession sur le patrimoine immobilier


Voilà le premier objectif poursuivi lors d'une donation en nue-propriété : éviter à ses héritiers de payer des frais de succession élevés. Certes, il existe des droits de donation à régler lors d'un démembrement de propriété. Cependant, ils viennent directement réduire l'assiette fiscale de la succession. 


Démembrement de propriété : l'impact fiscal sur les impôts à payer


Le deuxième avantage de la donation en nue-propriété ? Le calcul des droits de donation. En effet, ces frais ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété et non sur le prix total du bien immobilier. De plus, chaque parent peut réaliser une donation de 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits au profit d'un enfant. 

Donation en nue-propriété : le calcul des droits

Le calcul des droits de donation s'effectue en trois étapes. Pour commencer, il convient d'évaluer la valeur de la nue-propriété du bien immobilier. En effet, les droits de donation ne sont calculés que sur cette part. Ensuite, un abattement est appliqué en fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire. Pour terminer, la somme ainsi obtenue est soumise au barème fiscal des droits de donation. 


Le barème pour le calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété


La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien immobilier varie selon l'âge de l'usufruitier. C'est l'article 669 du code général des impôts qui détermine un barème fiscal.


Âge de l'usufruitier


Valeur de l'usufruit


Valeur de la nue-propriété


Moins de 21 ans révolus


90 %


10 %


Moins de 31 ans révolus 


80 %


20 %


Moins de 41 ans révolus


70 %


30 %


Moins de 51 ans révolus 


60 %


40 %


Moins de 61 ans révolus


50 %


50 %


Moins de 71 ans révolus


40 %


60 %


Moins de 81 ans révolus 


30 %


70 %


Moins de 91 ans révolus 


20 %


80 %


Plus de 91 ans révolus 


10 %


90 %




Le barème de l'abattement sur les droits de donation selon le lien de parenté


Vous connaissez maintenant la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Prochaine étape : estimer l'abattement en euros à appliquer sur cette somme. Le barème en fonction du degré de parenté est déterminé par l'administration fiscale. 


Lien de parenté 


Abattement


En ligne directe (de parents à enfants vivants ou représentés)


100 000 €


Pour un petit-enfant


31 865 €


Pour un arrière-petit-enfant


5 310 €


Pour une personne handicapée


159 325 €


Pour un conjoint ou partenaire de PACS


80 724 €


Pour un frère ou une sœur 


15 932 €


Pour un neveu ou une nièce 


7 967 €




Le barème des droits de donation d'un bien immobilier


Vous avez appliqué l'abattement nécessaire sur la valeur de la nue-propriété. Passons au calcul des droits de donation sur cette somme. Pour cela, la loi prévoit un barème spécifique. Il dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Voici un exemple des droits de donation au profit de vos enfants.


Assiette taxable


Taux applicable


Jusqu'à 8 072 €


5 %


De 8 073 à 12 109 €


10 %


De 12 110 à 15 932 €


15 %


De 15 933 à 552 324 €


20 %


De 552 325 à 902 838 €


30 %


De 902 839 à 1 805 677 €


40 %


Plus de 1 805 678 €


45 %


L'âge idéal pour la donation d'un bien immobilier en nue-propriété

Pour la donation d'un bien en nue-propriété, plus vous vous y prenez tôt, moins vous payez de droits de donation. De plus, réaliser un démembrement de propriété à un âge trop avancé peut avoir des conséquences néfastes. Par exemple, si l'usufruitier vient à décéder moins de trois mois après la donation, celle-ci n'est plus valable. 

Vente d'un bien en démembrement de propriété : le calcul de la plus-value immobilière

Vous avez réalisé une donation en nue-propriété. Que se passe-t-il si vous envisagez finalement la vente du bien immobilier ? D'une part, usufruitier et nu-propriétaire doivent être tous les deux d'accord pour mettre le logement en vente. D'autre part, le prix de vente est ventilé selon le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts.

Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière ? Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur vénale du bien. La valeur vénale équivaut à la valeur enregistrée dans l'acte de donation. Le montant ainsi retenu est soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux. En revanche, s'il s'agit de la résidence principale de l'usufruitier, celui-ci bénéficie d'une exonération. 

Vous l'aurez compris, la donation en nue-propriété est un dispositif très avantageux pour anticiper la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez continuer à jouir de votre bien tout en épargnant des frais de succession onéreux à vos héritiers. Vous pouvez désormais envisager l'avenir sereinement. 

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