Propriétaire d'un logement, vous vous questionnez sur les droits de succession à payer pour vos enfants ? Ce que vous souhaitez, c'est leur épargner une fiscalité trop élevée lors de votre décès. Bonne nouvelle ! Il existe un dispositif qui permet d'anticiper la transmission de votre patrimoine : la donation en nue-propriété.
Quels sont les avantages de ce dispositif pour le donateur et le donataire ? Comment se calculent les droits de donation ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la donation d'un bien immobilier en nue-propriété.
La donation en nue-propriété est un acte qui se réalise auprès d'un notaire. Il consiste à opérer le démembrement de propriété d'un bien immobilier. Concrètement, la pleine propriété du logement est divisée en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. Lorsque vous réalisez une donation en nue-propriété, vous transmettez la nue-propriété de votre maison à la personne de votre choix, appelée donataire. De votre côté, en tant que donateur, vous devenez l'usufruitier du logement.
En tant qu'usufruitier, vous conservez la jouissance du bien. Cela signifie que vous êtes en droit de l'habiter ou de le louer. Si vous décidez de le proposer à la location, c'est vous qui percevez les revenus locatifs. C'est également vous qui payez chaque impôt relatif au bien immobilier, que ce soit la taxe foncière ou l'impôt sur vos revenus locatifs.
Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie du droit de disposer du bien. Il recouvre la pleine propriété du bien immobilier lors de l'expiration de l'usufruit, généralement au moment du décès de l'usufruitier.
La réversion d'usufruit est une clause qui peut être ajoutée par le notaire dans l'acte de donation en nue-propriété du bien immobilier. Bien souvent, cette clause est utilisée au profit du conjoint du donateur. En effet, elle permet au conjoint survivant de récupérer l'usufruit du donateur. Ce n'est qu'après le décès des deux conjoints que le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du logement.
Les donations en nue-propriété présentent de nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité. C'est donc un excellent moyen d'assurer la transmission de son patrimoine de son vivant. De plus, la valeur prise par le bien immobilier entre la date de donation et la date de recouvrement de la pleine propriété n'est pas taxée. Le démembrement de propriété prend alors la forme d'un investissement rentable.
Voilà le premier objectif poursuivi lors d'une donation en nue-propriété : éviter à ses héritiers de payer des frais de succession élevés. Certes, il existe des droits de donation à régler lors d'un démembrement de propriété. Cependant, ils viennent directement réduire l'assiette fiscale de la succession.
Le deuxième avantage de la donation en nue-propriété ? Le calcul des droits de donation. En effet, ces frais ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété et non sur le prix total du bien immobilier. De plus, chaque parent peut réaliser une donation de 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits au profit d'un enfant.
Le calcul des droits de donation s'effectue en trois étapes. Pour commencer, il convient d'évaluer la valeur de la nue-propriété du bien immobilier. En effet, les droits de donation ne sont calculés que sur cette part. Ensuite, un abattement est appliqué en fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire. Pour terminer, la somme ainsi obtenue est soumise au barème fiscal des droits de donation.
La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien immobilier varie selon l'âge de l'usufruitier. C'est l'article 669 du code général des impôts qui détermine un barème fiscal.
Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété | |||
Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | |||
Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % | |||
Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % | |||
Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % | |||
Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % | |||
Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % | |||
Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % | |||
Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % | |||
Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Vous connaissez maintenant la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Prochaine étape : estimer l'abattement en euros à appliquer sur cette somme. Le barème en fonction du degré de parenté est déterminé par l'administration fiscale.
Lien de parenté | Abattement | ||
En ligne directe (de parents à enfants vivants ou représentés) | 100 000 € | ||
Pour un petit-enfant | 31 865 € | ||
Pour un arrière-petit-enfant | 5 310 € | ||
Pour une personne handicapée | 159 325 € | ||
Pour un conjoint ou partenaire de PACS | 80 724 € | ||
Pour un frère ou une sœur | 15 932 € | ||
Pour un neveu ou une nièce | 7 967 € |
Vous avez appliqué l'abattement nécessaire sur la valeur de la nue-propriété. Passons au calcul des droits de donation sur cette somme. Pour cela, la loi prévoit un barème spécifique. Il dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Voici un exemple des droits de donation au profit de vos enfants.
Assiette taxable | Taux applicable | ||
Jusqu'à 8 072 € | 5 % | ||
De 8 073 à 12 109 € | 10 % | ||
De 12 110 à 15 932 € | 15 % | ||
De 15 933 à 552 324 € | 20 % | ||
De 552 325 à 902 838 € | 30 % | ||
De 902 839 à 1 805 677 € | 40 % | ||
Plus de 1 805 678 € | 45 % |
Pour la donation d'un bien en nue-propriété, plus vous vous y prenez tôt, moins vous payez de droits de donation. De plus, réaliser un démembrement de propriété à un âge trop avancé peut avoir des conséquences néfastes. Par exemple, si l'usufruitier vient à décéder moins de trois mois après la donation, celle-ci n'est plus valable.
Vous avez réalisé une donation en nue-propriété. Que se passe-t-il si vous envisagez finalement la vente du bien immobilier ? D'une part, usufruitier et nu-propriétaire doivent être tous les deux d'accord pour mettre le logement en vente. D'autre part, le prix de vente est ventilé selon le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts.
Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière ? Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur vénale du bien. La valeur vénale équivaut à la valeur enregistrée dans l'acte de donation. Le montant ainsi retenu est soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux. En revanche, s'il s'agit de la résidence principale de l'usufruitier, celui-ci bénéficie d'une exonération.
Vous l'aurez compris, la donation en nue-propriété est un dispositif très avantageux pour anticiper la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez continuer à jouir de votre bien tout en épargnant des frais de succession onéreux à vos héritiers. Vous pouvez désormais envisager l'avenir sereinement.
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