Investir en SCPI : et si vous comptiez sur le crédit

Les SCPI sont en plein boom, avec des niveaux de rendement pouvant atteindre les 8 %. Pour en profiter, les investisseurs achètent des parts en cash ou à crédit, grâce à des taux bas.

Le succès de l’investissement en SCPI

La ruée vers les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se poursuit. Au cours du 1er semestre 2019, les sociétés civiles de placements immobiliers ont collecté un total inédit de 4,3 milliards €, confirme l'association française des SCPI. Elles enregistrent une progression de 78 % par rapport au premier semestre 2018, dont le total représentait 2,4 milliards €. Ainsi, les SCPI ont réalisé un total de 3,6 milliards € d’acquisition, principalement orientée vers les bureaux (62%), les locaux commerciaux (11%), et l’hôtellerie (7%). Le phénomène s’inscrit d’abord en l’Île-de-France (47%, dont 16% à Paris) puis à l’étranger (34%, dont la moitié à destination de l’Allemagne) et en régions (19%).

 

A la clé pour les investisseurs, les niveaux de rendement record peuvent atteindre les 8 %. Pour profiter de cette manne, ces derniers peuvent acheter des parts de SCPI comptant ou à crédit. Dans le premier cas, l'opération est intéressante si l’investisseur dispose d'un peu d'épargne, le ticket d'entrée pour les SCPI étant souvent compris entre 1 000 € et 10 000 €. Au moment de la déclaration d'impôt, les sommes générées entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc imposés à hauteur de leur tranche marginale d'imposition et l'investisseur est redevable des prélèvements sociaux.

 

SCPI : investir à crédit

L'autre solution est de s'appuyer sur les taux de crédit immobilier très bas, pour acheter des parts de SCPI à crédit. Le premier avantage est de se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne réduit. Plus la durée du prêt est longue, plus le taux d'effort de l’investisseur est réduit. Le remboursement du crédit contracté peut être partiellement ou entièrement remboursé par les revenus générés grâce aux parts de SCPI. Sur le plan fiscal, l'opération est profitable pour l’investisseur, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers encaissés. Reste ensuite à trouver la banque prête à se lancer et à accorder un crédit immobilier pour investir dans des SCPI. Il est recommandé à l'investisseur immobilier de mettre dans son portefeuille des produits issus de l'établissement bancaire dans lequel il emprunte.

 

Les durées d’emprunt peuvent s'étaler sur 20 ans, avec un taux de 2,5 % pour un emprunteur sans patrimoine immobilier, sans frais de dossier et avec des frais de garantie relativement faibles. En passant par un courtier, le niveau de taux peut passer sous la barre des 1,40 %, selon les profils, avec un emprunt sur 15 ans.