Le démembrement de propriété consiste à répartir la pleine propriété d'un bien immobilier entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Souvent utilisé dans le cadre d'une succession ou d'une donation, il est également judicieux pour un investissement immobilier. Le principal avantage d'un démembrement de propriété ? Son impact fiscal. Cependant, avant d'avoir recours à cette opération immobilière, il est pertinent d'étudier la différence entre usufruit et nue-propriété.
Quels sont les droits et obligations de chacun vis-à-vis du logement ? Découvrez le fonctionnement du démembrement de propriété, ses conséquences pour l'usufruitier et le nu-propriétaire ainsi que ses avantages pour la fiscalité de votre patrimoine immobilier.
Qu'est-ce qui différencie l'usufruit de la nue-propriété ? Les droits et les obligations de chaque partie. D'un côté, le nu-propriétaire est en droit de disposer du bien immobilier. Il peut vendre son droit de propriété, mais seulement selon les dispositions de l'article 621 du Code civil. De l'autre côté, il y a l'usufruitier de l'appartement ou de la maison. Cette personne possède la jouissance du bien immobilier.
Lors d'un démembrement de propriété, vous avez reçu l'usufruit d'un bien immobilier. Concrètement, qu'est-ce que ce terme signifie ? Il exprime la possibilité d'utiliser le bien comme votre habitation principale ou de le mettre en location. Dans le second cas, vous êtes en droit de percevoir les loyers au titre de revenus locatifs. En revanche, la mise en location pour un bail commercial d'une durée supérieure à neuf ans est soumise à l'approbation de la personne ayant reçu la nue-propriété du bien immobilier.
Les droits de l'usufruitier sont plutôt avantageux. Mais alors, quelles sont ses obligations ? Bénéficiant de l'usage du bien immobilier, il doit veiller à l'entretien et à la bonne conservation du logement. C'est donc à lui de supporter le coût des réparations courantes. C'est également à l'usufruitier qu'incombe le paiement de la taxe foncière et des différents impôts liés au bien immobilier, tel que les impôts sur les revenus locatifs.
Le principal droit de la personne qui bénéficie de la nue-propriété d'une habitation ? Disposer du bien immobilier. En réalité, il ne peut pas en faire ce qu'il veut puisqu'il se doit de respecter les droits de l'usufruitier. Cependant, cette opération représente un intérêt majeur pour le nu-propriétaire : la capacité de recouvrer la pleine propriété du logement lors de l'expiration de l'usufruit, et ce, sans taxe fiscale ou impôts spécifiques. En revanche, le nu-propriétaire doit s'acquitter de toute une série d'obligations.
L'une des premières obligations d'un nu-propriétaire, c'est de ne pas entraver la jouissance du bien pour l'usufruitier. Concrètement, cela signifie qu'il ne peut pas réaliser de transformations qui touchent à la substance du bien. D'autre part, il doit payer les réparations importantes, telles que le ravalement de façade ou l'isolation de la toiture.
Vous vous apprêtez à recevoir la nue-propriété d'un bien immobilier ? Il est logique de se demander combien vaut votre part de propriété par rapport à la valeur totale du patrimoine concerné. En réalité, tout dépend de l'âge de l'usufruitier. La valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit sont déterminées par un barème défini à l'article 669 du code général des impôts.
Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété | |||
Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % | |||
Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % | |||
Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % | |||
Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % | |||
Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % | |||
Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % | |||
Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % | |||
Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % | |||
Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Vous connaissez désormais les droits et obligations d'un nu-propriétaire et d'un usufruitier ainsi que les différences entre ces deux statuts. Maintenant, il est intéressant de comprendre dans quelles situations le démembrement de propriété intervient.
Bien souvent, le démembrement de propriété est appliqué lors d'un décès. Par exemple, la personne décédée avait prévu de donner l'usufruit du bien immobilier au conjoint survivant. Ce sont alors les enfants qui récupèrent la nue-propriété du patrimoine immobilier.
Cela permet au conjoint survivant de continuer à jouir du bien immobilier jusqu'à son propre décès. C'est également l'occasion pour un enfant de ne payer des droits de succession que sur la valeur de la nue-propriété, en sachant qu'un abattement de 100 000 € s'applique pour toute succession entre parents et enfants.
Le démembrement de propriété est fréquemment utilisé dans le cadre d'une donation entre parents et enfants. Pourquoi ? Parce que ce dispositif présente une fiscalité avantageuse. En effet, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien immobilier. De plus, lorsque l'usufruit prend fin, la nue-propriété se transforme automatiquement en pleine propriété, sans impôt supplémentaire à régler.
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et souhaitez aider votre enfant qui entre dans la vie active ? Vous pouvez lui donner l'usufruit du bien pendant une durée temporaire. Contrairement à un usufruit en viager, l'usufruit temporaire prend fin après un délai maximal de 10 ans. Ainsi, votre enfant peut jouir du bien immobilier, que ce soit pour l'habiter ou percevoir des loyers. En revanche, des droits équivalents à 23 % de la valeur du bien doivent être réglés aux impôts.
Vous ne connaissez pas encore l'investissement immobilier en nue-propriété ? Il s'agit d'acheter la nue-propriété d'un bien ou la nue-propriété de parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI). L'intérêt de cette opération immobilière ? Bénéficier d'une décote d'environ 30 % par rapport à l'acquisition d'un bien en pleine propriété. C'est aussi une méthode efficace pour optimiser la fiscalité de votre patrimoine. En d'autres termes : pas d'impôt sur les revenus locatifs, pas d'impôt sur la fortune immobilière et pas de taxe foncière.
Attention, la vente d'un bien en démembrement de propriété ne peut être effectuée qu'avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Concernant la répartition du prix de vente, ce sont une nouvelle fois les articles 621 du Code civil et 689 du code général des impôts qui entrent en jeu.
Concrètement, le prix est réparti selon la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété. Ces valeurs sont exprimées en pourcentage. Elles dépendent de l'âge de l'usufruitier. Plus cette personne est âgée, plus sa part diminue, au profit de celle du nu-propriétaire.
Transmission du patrimoine ou investissement immobilier rentable, le démembrement de propriété offre une multitude de solutions. Usufruitier ou nu-propriétaire, chacun y trouve des avantages, comme des inconvénients. Plus que jamais, c'est l'occasion de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
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